总结分析这一年接触的数十个项目，其中发现这么几个规律：
1、城市项目越来越难做，可以顺利做项目的城市越来越少，需要精挑细选；有的城市甚至80%的常规地产项目都陷入泥潭，不死不活。
2、跨界项目整合资源力度越来越高，往往一些新兴项目，要求房地产、文化、商业、旅游、养老等几个元素进行综合跨界。资深的房地产人士在年突然发现，过往的经验失效了，新兴项目需要的是完全不同的能力和知识储备，越资深的人士越需要刷新自身的知识结构，不能够快速迭代，就无法在白银时代的房地产站在行业潮头。
3、过往的开发逻辑全变，产品销售的逻辑建立在运营基础上。没有运营的支撑，这些过剩的房子就是垃圾。主题类房地产回归金融本性，房产价值与运营现金流紧密挂钩。
4、政策导向决定了市场趋势。年国家打击房地产泡沫，去化市场存量，允许金融市场适度创新，在从量的增长往质的增长蜕变过程中，文化产业、旅游产业等相关政策决定了市场的新方向。
人流意味着什么?人流就是消费力、是现金流、是资产价值的保障。
本来认为这只是个个案，当我们走访大江南北，发现这类项目都是受到市场热捧的时候，可以坚定地说，这就是正在兴起的新风口——乡村旅游市场。
所以总结来看，这个市场受到两个因素的带动：
第一，消费升级带动下的城市微旅游市场迅速崛起；
第二，政府政策导向，乡村旅游成为国家旅游业改革创新的重点。
一、什么是乡村旅游？
数以亿计的城里人都愿意且有条件到乡村来度过一段宁静的时光，这为民宿游发展奠定了必然性。几十年来一直喜爱倾力建房造屋的农民，完全可以为民宿游提供宽敞舒适廉价的民宿房子。丰富的乡村民俗风情和自然景观，为乡村民宿游创造了诱人的大市场。民宿旅游带来最完全的市场经济，更是让农村的变化在短时间内会超过过去几千年的总和。
二、政策怎样引导市场创新？
早在年，中央城镇化工作会议公报之中，就对乡村旅游提出了新的发展要求——“让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。”这就为下一部农村工作和旅游业定下了基调，即让城市融入大自然。
年1月21日，国办印发《关于促进旅游业改革发展的若干意见》任务分解表，分列44条67项工作任务，涉及负责单位、牵头部门、时间进度。
乡村旅游是旅游改革核心主题。乡村旅游以旅游度假为宗旨，游居、野行为特色，近年衍生游居、野行、居游、诗意栖居、第二居所、轻建设、场景时代等原创新概念，逐步让乡村旅游从观光式旅游过度为度假式深度体验游，是城乡统筹战略下的突破口，重要性不言而喻。
《任务分解表》强调依托当地挖掘文化内涵、突出乡村特点、开发乡村旅游产品；建设特色景观旅游名镇名村；加强乡村旅游培训；发展森林旅游、海洋旅游、大力发展红色旅游；鼓励农村集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业。
三、乡村旅游项目该如何打造？
1、扎根本地，研究文化
脱离了文化作旅游，就像脱离了商品作商业一样，没有根基。文化的种类很多，包括本地民俗、美食、典故等等都是值得植入的文化调料。
旅游的根本是文化，是心灵的体验。做好文化，是做好旅游的最基本条件，乡村旅游也无不例外。
2、精心设计，营造场景，以巧取胜
白银时代是设计为王的时代，而不是资本为王的时代。轻资产、重情景的项目就会产生很好的人气和现金流回报。
如何将建筑设计、景观设计、商业设计、美陈设计、艺术设计和商品设计等多个设计门类聚焦在一个产品上进行研发和创新，这些都是决胜市场的根本。
3、业态布局，符合现代商业消费趋势
当前时代的乡村旅游可真不是复原乡村本来的面貌，那只是返古的逆趋势而动。在产品打造的同时，一定要熟悉现代旅游商业消费的特点和要素，用精美的商品去打动大城市来的寻求体验的游客，用服务、用创意给他们惊喜，这才是现代旅游消费所需要的内容。
4、运营思维创新
白银时代，如何还停留在利用房地产销售去反哺旅游投资的商业模式，那只能是个死胡同。商业模式的破旧立新应该建立在产品为王、现金流逻辑的基础上。只要能做好产品，做好运营，引爆人流，那么其他一切都会纷至沓来。民宿游是乡村旅游发展的必然。起源于日本、英国和中国台湾地区的民宿旅游，大规模兴起的时间也只有30多年，但其太过诱人的商机模式很快风卷全球，成为全世界旅游产业的一个重要业态。
关于乡村旅游开发的7大模式，29种类型
1、田园农业旅游模式以农村田园景观、农业生产活动和特色农产品为休闲吸引物，开发农业游、林果游、花卉游、渔业游、牧业游等不同特色的主题休闲活动来满足游客体验农业、回归自然的心理需求。?田园农业游以大田农业为重点，开发欣赏田园风光、观看农业生产活动、品尝和购置绿色食品、学习农业技术知识等旅游活动，以达到了解和体验农业的目的。如上海孙桥现代农业观光园，北京顺义“三高”农业观光园。
?园林观光游以果林和园林为重点，开发采摘、观景、赏花、踏青、购置果品等旅游活动，让游客观看绿色景观，亲近美好自然。如四川泸州张坝桂园林。
?农业科技游以现代农业科技园区为重点，开发观看园区高新农业技术和品种、温室大棚内设施农业和生态农业，使游客增长现代农业知识。如北京小汤山现代农业科技园。
?务农体验游通过参加农业生产活动，与农民同吃、同住、同劳动，让游客接触实际的农业生产、农耕文化和特殊的乡土气息。如广东高要广新农业生态园。
2、民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。
?农耕文化游利用农耕技艺、农耕用具、农耕节气、农产品加工活动等，开展农业文化旅游。如新疆吐鲁番坎儿井民俗园。
?民俗文化游利用居住民俗、服饰民俗、饮食民俗、礼仪民俗、节令民俗、游艺民俗等，开展民俗文化游。如山东日照任家台民俗村。
?乡土文化游利用民俗歌舞、民间技艺、民间戏剧、民间表演等，开展乡土文化游。如湖南怀化荆坪古文化村。
?民族文化游利用民族风俗、民族习惯、民族村落、民族歌舞、民族节日、民族宗教等，开展民族文化游。如西芷拉萨娘热民俗风情园。
3、农家乐旅游模式即指农民利用自家庭院、自己生产的农产品及周围的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引游客前来吃、住、玩、游、娱、购等旅游活动。
?农业观光农家乐利用田园农业生产及农家生活等，吸引游客前来观光、休闲和体验。如四川成都龙泉驿红砂村农家乐、湖南益阳花乡农家乐。
?民俗文化农家乐利用当地民俗文化，吸引游客前来观赏、娱乐、休闲。如贵州郎德上塞的民俗风情农家乐。
?民居型农家乐利用当地古村落和民居住宅，吸引游客前来观光旅游。如广西阳朔特色民居农家乐。
?休闲娱乐农家乐以优美的环境、齐全的设施，舒适的服务，为游客提供吃、住、玩等旅游活动。如四川成都碑县农科村农家乐。
?食宿接待农家乐以舒适、卫生、安全的居住环境和可口的特色食品，吸引游客前来休闲旅游。如江西景德镇的农家旅馆、四川成都乡林酒店。
?农事参与农家乐以农业生产活动和农业工艺技术，吸引游客前来休闲旅游。
4、村落乡镇旅游模式以古村镇宅院建筑和新农村格局为旅游吸引物，开发观光旅游。
?古民居和古宅院游大多数是利用明、清两代村镇建筑来发展观光旅游。如山西王家大院和乔家大院、福建闽南土楼。
?民族村寨游利用民族特色的村寨发展观光旅游，如云南瑞丽傣族自然村、红河哈尼族民俗村。
?古镇建筑游利用古镇房屋建筑、民居、街道、店铺、古寺庙、园林来发展观光旅游，如山西平遥、云南丽江、浙江南浔、安徽徽州镇。
?新村风貌游利用现代农村建筑、民居庭院、街道格局、村庄绿化、工农企业来发展观光旅游。如北京韩村河、江苏华西村、河南南街。
5、休闲度假旅游模式依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间，结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。
?休闲度假村以山水、森林、温泉为依托，以齐全、高档的设施和优质的服务，为游客提供休闲、度假旅游。如广东梅州雁南飞茶田度假村。
?休闲农庄以优越的自然环境、独特的田园景观、丰富的农业产品、优惠的餐饮和住宿，为游客提供休闲、观光旅游。如湖北武汉谦森岛庄园。
?乡村酒店以餐饮、住宿为主，配合周围自然景观和人文景观，为游客提供休闲旅游。如四川郫县友爱镇农科村乡村酒店。
6、科普教育旅游模式利用农业观光园、农业科技生态园、农业产品展览馆、农业博览园或博物馆，为游客提供了解农业历史、学习农业技术、增长农业知识的旅游活动。
?农业科技教育基地是在农业科研基地的基础上，利用科研设施作景点，以高新农业技术为教材，向农业工作者和中、小学生进农业技术教育，形成集农业生产、科技示范、科研教育为一体的新型科教农业园。如北京昌平区小汤山现代农业科技园、陕西杨凌全国农业科技农业观光园。
?观光休闲教育农业园利用当地农业园区的资源环境，现代农业设施、农业生产过程、优质农产品等，开展农业观光、参与体验、DIY教育活动。如广东高明蔼雯教育农庄。
?少儿教育农业基地利用当地农业种植、畜牧、饲养、农耕文化、农业技术等，让中、小学生参与休闲农业活动，接受农业技术知识的教育。
?农业博览园利用当地农业技术、农业生产过程、农业产品、农业文化进行展示，让游客参观。如沈阳市农业博览园、山东寿光生态农业博览园。
7、回归自然旅游模式利用农村优美的自然景观、奇异的山水、绿色森林、静荡的湖水，发展观山、赏景、登山、森林浴、滑雪、滑水等旅游活动，让游客感悟大自然、亲近大自然、回归大自然。
如何选址开发休闲农业？
1、资源含金量高休闲农业具有农业和旅游业的双重功能，休闲农业资源的价值条件是其开发的基础。因此，搞休闲农业选择开发地时一定要注意，休闲农业资源的质量和价值越高，其旅游吸引功能就越强，其效益就越有保障
2、自然条件好休闲农业资源因受自然条件影响而具有强烈的地域性和季节性。休闲农业开发地的综合自然条件在一定程度上决定了资源开发的类型和方向。自然条件对休闲农业资源开发的影响主要表现在其所在区域的地貌、气候、水文、土壤、环境质量状况等因素方面。休闲农庄与乡村旅游必须建立在优越的自然条件基础之上，一般来说温暖湿润的气候，充沛的地下水，丰富的地表水，优良的水文状况，丘陵和平原相间的地貌，肥沃的土壤，较少的灾害性天气，是非常适合开发休闲农庄与乡村旅游的好地方。
3、经济能力强选址所在地社会经济发展程度和总体水平的高低，直接关系到发展休闲农业与乡村旅游的经济力量和经济条件，决定了该地休闲农业发展的人、财、物力资源投入的水平、旅游接待能力，以及城市居民出游水平等。
4、客源市场活旅游客源市场即旅游需求市场，是旅游业赖以生存和发展的前提。客源市场条件决定着休闲农庄与乡村旅游农业资源的开发价值和规模。
5、区位条件优休闲农业开发的方向、规模和效益取决于区位条件。区位条件包括资源开发地的地理位置、交通通达性、依托城市和相关旅游区之间的相互联系程度、在区域经济产业中所处的地位等，即通常所说的地理区位、交通区位和经济区位。休闲农业的区位选择应以市场为导向，一般要求布局在城乡接触带上。
6、农业条件好休闲农业与乡村旅游开发地的农业基础对其开发有重大影响。农产品的种类、产量、商品率等与休闲农庄的开发都有密切关系。
如何精准获取“特色小镇\田园综合体”扶持资金？如何抓住特色小镇与田园综合体的政策机遇？如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化？如何培育、导入特色产业，破解“房地产化”倾向？如何研判田园综合体、特色小镇引爆业态和产业布局？如何拓宽“田园综合体”、“特色小镇”投融资渠道？如何推动传统农庄、农场、合作社向“田园综合体”转型？年8月25-27日乡村振兴战略下《第23届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会》将在成都举行，特邀行业内20余位一线项目操盘手齐聚，为您的项目针对指导：
峰会·简讯
：年8月25日-27日（3天2夜）
：成都
：各级政府及相关部门领导；房地产企业董事长、总经理、高管团队；旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管；策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人（人）
：清大文产规划设计院、中国文化产业园区联盟、北京壹方城智汇科技有限公司
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25日上午：乡村振兴战略下，特色小镇与田园综合体最新政策及创建实践解读
乔润令：国家发改委改革发展中心副主任｜陈安华：中国特色小镇规划设计研究院院长｜朱冰：都市意匠城镇规划设计创始人
25日下午：特色小镇与田园综合体运营模式创新与实践
史御力：成都幸福公社房地产创始人｜朱仁斌：安吉鲁家村操盘手｜陈延年：壹方城文化产业研究院院长
25日晚：欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会（规划联盟、融建联合体、洽谈合作）
26日上午：特色小镇与田园综合体土地开发与金融支持政策解读
柳中辉：长沙浔龙河项目操盘手｜袁英华：中国开发性金融委员会投资委员会会长｜张玉成：台湾品牌农业协会理事长
26日下午：特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读
马寅：阿那亚创始人｜陈高峰：同路创意董事长｜周宁东：中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理｜许安拓：国家开发银行PPP项目评审
特色小镇与田园综合体创新IP项目路演
刘宣付：中国首家智慧+安全教育特色小镇—身临其境
陈清兰：功夫动漫小镇操盘
贵宾席及会员企业私董会：
24日晚私董会1：土地政策专题研讨
乔润令：发改委城镇中心主任
24日晚私董会2：金融专题研讨
许安拓：国务院农发办、国家开发银行PPP项目评审、国家农业部项目评审专家
26日晚私董会3：特色小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接
陈安华、朱冰、陈高峰、张玉成、许安拓
27日全天项目实地考察：
1、多利农庄
2、天府红谷
3、麓湖小镇
项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨
如何报名？短信报名：编辑“咨询峰会”发送至：
纳西姑娘说小镇赞赏
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